6月16—18日，由中购联专业定制的“2026特色商业生态运营与AI流量驱动实操课程”在杭州湘湖越界X-LIVIN·来新夏书院正式开课。课程特邀漫源控股董事长、资深品牌投资人秦老师，实战派、革新派的新媒体营销专家李老师以及首创郎园华东区品牌总监于老师，通过案例剖析、分组作业、互动演练等形式，深度解析特色商业的生态运营与系统化构建「流量－转化－留存」的商业闭环。

在数字经济与消费分级双重驱动的市场背景下，各位老师向学员们毫无保留地分享了如何利用AI工具赋能商业精细化运营、如何通过会员与社群构建高粘性用户生态等专业内容，帮助从业者掌握未来特色商业的解法与实操，实现项目成功转型及长效收益增长。

李老师，实战派、革新派的新媒体营销专家

李老师运营百万粉丝自媒体账号。15年+互联网实战经历，擅长跨界营销策划与品牌战略策划，构建不同业态消费场景，搭建私域流量体系化建设，拥有全方位培育管理层、销售人员、新媒体运营等一线人员的结构化思维及新媒体运营思维。

在本期课程中，李老师围绕特色商业的生态构建与模式创新、流量驱动下的新媒体营销矩阵、短视频&直播&小红书等运营技巧、深耕会员体系与私域社群的黏性生态等多维度内容，结合行业现状、实战案例与2026年行业趋势，拆解商业转型与流量变现的完整逻辑，为学员们指引存量时代特色商业的发展方向。

PART.01

在城市更新浪潮下，旧改项目正成为商业地产市场的主力军。数据显示，三、四线城市购物中心空置率突破20%，而一线城市优质资产租金溢价率却高达40%，市场资源持续向头部优质区域集中，马太效应愈发凸显。

同时，伴随着消费者观念转变，更看重情感共鸣与场景体验，商业空间功能也随之进行转型升级，以人的连接为核心，从传统商业向特色商业的系统性跃迁，开启生态化发展新篇章。

李老师认为，特色商业具备内容驱动、社群运营、场景共生三大核心特征，以优质内容打造差异化体验，依靠社群建立用户情感联结，通过场景创新搭建可持续商业生态。其中，成都REGULAR源野、COSMO成都、上海蟠龙天地等标杆项目，均凭借文化融合、社群聚合、场景创新等形成更加适配城市与属地消费者的核心竞争力。

案例剖析发现，特色商业长久发展离不开三大支柱，即情感价值筑牢用户忠诚度、在地文化塑造独家竞争力、持续更新迭代保持空间活力，共同构筑特色商业的成功闭环。

实际上在现实运营过程中，这种成功闭环是源于系统化的商业生态基础，通过产业融合打通全产业链，实现产业与空间价值共赢；依托文化赋能挖掘人文内涵，赋予商业空间精神属性；借助主题社群等社交渠道，以兴趣凝聚用户，打造自循环的社群生态。因此，生态构建并非单一维度的叠加，而是产业、文化、社群三者相互渗透、互为支撑的系统化工程。

面对消费者不断升级变迁的需求和情绪共鸣，传统封闭式的商业模式被打破，部分主流购物中心开始主动进行空间革新并取得了可借鉴的优异成果。如成都COSMO以策展思维打造的“青年磁场”，精准捕捉Z世代“为情绪买单、为认同消费”的需求，摒弃了单纯卖货思维，完美融合艺术、潮流与商业，将商场变为动态展览场，高频更新的主题内容，借助视觉打卡点激发用户自发传播，以策展思维重塑了商业的价值内核。

此外，以上海上生・新所为代表的开放式街区商业，跳出封闭购物中心的传统形态，打破城市边界，联动公共空间、社区与办公区域让商业融入生活，让商业回归生活本质，成为城市肌理的一部分，使街区成为承载文化、社交与消费的复合载体。

而北京THE BOX朝外的“游戏化空间”让消费者从单纯逛到深度的沉浸式体验，故事化、游戏化的场景让消费者从旁观者变为参与者，将空间转化为可探索、可互动的游戏场域，实现从“被动消费”到“主动沉浸”的体验升级，已成为年轻群体社交聚集地。

因此，生态构建是流量运营的基石，从产业、文化、社群出发，未来的特色商业经营一定会从追逐“人流量”转向经营“停留时长”，让商业空间足以承载情感、文化与社交功能，拥有不可替代的长期价值，实现流量运营的可持续发展场景。

PART.02

李老师认为，流量运营以商业生态为根基，依托公域引流、私域运营、特色内容三大板块，完成从“场货人”到“人货场”的流量思维转变。目前抖音、小红书、视频号已成为本地生活流量主战场，短视频、探店笔记、直播带货成为核心转化渠道。

当商业流量的主战场从传统电商、线下门店全面转向新媒体平台，用户注意力与消费决策链路发生了根本性重构，面对大势所趋，商业必定要从公域引流到私域沉淀，构建全链路新媒体营销闭环，驱动特色商业高效增长。

对于商业来说，抖音、小红书、视频号等渠道载体的打法与侧重点各有不同。抖音通过打造从线上线下完整转化漏斗，以短视频内容场景化结合本地团购与POI定位，精准触达同城高意向用户。小红书构建的是KOC与KOL联动的“信任代理”矩阵，通过标签搜索与话题流量池，以真实体验内容沉淀高净值用户心智，形成长效种草转化。视频号直播作为私域流量的公域放大器，依托微信生态实现“直播+社群+朋友圈”闭环，完成流量的高效承接与留存。

私域沉淀方面，依靠微信社群、会员小程序、企业微信搭建私域闭环。其中，社群负责广泛连接用户，小程序依托数据实现个性化服务与复购，企业微信提供精细化一对一服务，三者结合共同构建稳定、可持续的私域流量池，完成从公域引流到私域留量的完整转化。

优质内容是流量裂变的核心，需做到可传播、可打卡、可消费三大特色，通过具有真实表达、实用干货、故事记忆特点的内容，让内容成为用户社交圈层的硬通货，驱动消费者从“被动接收”到“主动分享”的自发裂变传播。

在设计具有视觉冲击力的画面时，应当遵循“三秒原则”设计艺术装置、主题场景等视觉打卡点，强化传播属性，让空间本身成为品牌传播的载体。在传播、打卡吸引流量沉淀后，文创衍生品、体验套餐、限时活动等多元化的产品内容承接流量转化，构建“内容－体验－消费”的完整商业闭环，完成流量向销售额的转化。在此基础上可搭建流量飞轮，以优质内容为起点吸引公域流量、沉淀私域数据池，最后依靠用户数据反向优化内容与体验，形成正向循环。

2026年，行业已全面进入信任交易+AI工业化的新阶段，内容生态建设将迎来关键转折，核心逻辑也从流量驱动的“视觉冲击”转向价值驱动的“信任沉淀”。商业内容创新升级应当摒弃表层吸引，场景打卡从视觉噱头转向价值体验、商户联动从讲述故事变为供应链透明化展示、活动纪实升级为用户内容共创、知识内容深耕垂直领域、情感故事聚焦群体共情与价值观共鸣，从而实现品牌价值的长效积累。

与此同时，当单纯的流量曝光转化效率走低，用户消费决策更依赖信任背书。以直播形式迭代创新为例，新品直播主打品鉴体验、市集直播融入综艺互动、主理人直播偏向生活化交流，这种有侧重、面对面展示的形式，能全方位构建信任闭环。从种草到拔草精准引流的小红书，立足真实生活场景、深耕垂直领域、优先传递情绪价值、坚持真实内容输出，已从“生活方式社区”全面进化为“生活决策平台”，是特色商业打破信息壁垒、实现低成本精准引流与品牌沉淀的核心阵地。

行业竞争已从流量争夺转向用户资产经营，会员与社群是留存用户的关键。会员体系不再只是促销工具，积分升级为全域通用的数字资产、等级成为用户身份与圈层的象征，权益也从单纯折扣转变为专属体验、圈层特权。李老师用龙湖商业、惠州华贸天地等案例证明，成熟的会员体系能稳定营收、提升用户复购。

其认为，社群运营应采用五步递进法，即精准定位客群、多元方式拉新、内容活动激活、标准化运营留存、场景化引导转化。同时，杜绝硬广推销，以趣味福利、活动互动、实用攻略为主，打造有温度的服务平台。

整体而言，特色商业想要实现长效发展，需以生态与场景为根基，以内容与AI技术为抓手，打通公域引流、私域留存、会员运营全链路，深耕用户价值，才能在存量市场中构筑不可复制的核心竞争力。

PART.03

于涛，首创郎园华东区品牌总监

继秦老师、李老师的专业理论知识内容授课后，首创郎园华东区品牌总监于老师以首创郎园的商业模式与操盘策略为案例，向学员们分享郎园体系从营销策划与创新玩法、粉丝与私域运营实践，聚焦可行性、创新性与流量转化路径。

首创郎园是首创集团旗下深耕文化运营、城市更新的核心平台，自2009年起历经十六年行业深耕，探索出一套成熟且可跨城复制的非标商业操盘体系，是国内老旧空间改造、文商旅产融合领域的标杆品牌。

1.0时代以郎园Vintage为代表，打造大院文化与邻里氛围的“鱼塘生态”；2.0时代定位“园区即社区”，推动文化产业与文化事业相融；3.0时代打造“城市文化公园”，实现文化产业与消费场景结合；发展至今的4.0时代，已正式升级为产业生态平台，构建以产业为底盘、文化为灵魂、商业为呈现形式的融合业态，真正实现文、商、旅、产四位一体协同发展。

凭借成熟的运营能力，郎园在北京、上海、杭州等城市落地多个标杆项目，覆盖老旧厂房、商场、写字楼等各类存量空间，如郎园Vintage、郎园Station、郎园BOM嘻番里、郎园仓城Bridge、郎园Greens等，通过整套非标商业运营方法论的跨区域迁移，为上海仓城・郎园Bridge项目的落地奠定了坚实基础。

上海仓城・郎园Bridge是郎园4.0时代的典型实践，项目落地于拥有600年历史的松江漕运老街，区域内留存127处文保建筑。面对古街保护与商业活化的行业难题，项目确立打造有温度的老街核心定位：修缮历史建筑之余，让古老院落衔接现代生活，用人流、优质内容与文化记忆赋予街区生命力。

项目入驻50余家共创品牌，在地文化类业态占比接近40%；全年策划4大核心IP活动及300余场大小活动，成功将传统周末经济升级为七日经济，年接待游客突破百万人次；线上全平台累计曝光超1.3亿，合作达人博主800余位，沉淀核心粉丝10万余人；同时深度联动政府、院校，政企合作频次近500次，构建起多元协同的发展格局。

■ 先改造、再招商、后运营

在操盘模式上，仓城摒弃传统商业“先改造、再招商、后运营”的流程，采用逆向规划策略，这也是项目成功的关键。团队前期走访200多位老街居民，录制500多小时影像资料，绘制完整文化基因图谱，还结合松江科技影都的产业优势，锁定“影视衍生文化新消费场”定位。确定方向后，先推出直播、短视频内容完成市场测试，再开展精准招商与常态化运营，做到先定位后设计、先测试后投入，有效规避运营风险。

需要注意的是，在产业逻辑推行“前店后厂”，依托本地影视产业夯实发展根基；社群逻辑优先引入自带流量与社群影响力的主理人品牌，构建差异化壁垒；设计逻辑以美学打造特色打卡场景，激发用户自发传播三大核心操盘逻辑互为支撑下，进一步放大项目的影响力和城市价值。

■ G-B-C三端全域协同运营模式

项目通过“G-B-C三端全域协同”运营模式，把商业空间打造成连接政府、商户、消费者的综合枢纽，运营重心从经营空间转向经营人的需求。

对接G端政府，承接城市更新、文旅宣传、产业集聚等战略任务，落地本土文旅IP，大型活动可实现数亿级媒体曝光；服务B端商户，提供流量支持、活动联动、私域培训与资源对接，助力商户营收平均增长20%以上；面向C端消费者，打造沉浸式文化体验与社群氛围，活动参与者30天内二次入园率提升35%。

■ 立足主理人经济，杜绝同质化招商

项目全面落地主理人经济，拒绝简单填充铺位、同质化招商。招商坚持文化契合度优先于租金报价，对优质主理人品牌开放场地定制改造等扶持政策，目前园区80%商户为主理人品牌。

结合空间面积与功能，项目划分三大产品线：小面积“好味”业态主打轻餐、小吃，实现高频客流触达；中等面积“体验”业态涵盖文创、手作、沉浸式剧场，拉长游客停留时间；大面积“主场”业态布局民宿、非遗基地、演艺场馆，树立项目地标。

招商结束后，园区成立共创联盟，全年商户活动联动率超90%，商户续约率也突破90%，形成园区与商户共生共荣的良性生态。

■ IP活动与新媒体双线驱动

项目搭建四季IP活动矩阵，做到全年活动不断档，新春集、青松生活节、消夏养生集、重磅开仓节等，每场活动均深挖漕运、民俗、影视等本土文化，兼具互动性与传播力。

新媒体布局小红书、视频号、公众号等平台，借助达人探店、文化专栏、主题短视频持续种草，形成“口述史内容—线上图文视频—打卡地图—线下消费”的完整转化链路。同时借力官方融媒体、校企合作、票根联动等方式低成本引流，用最少预算实现最大化传播效果。

园区还重点实行分层社群运营，根据人群划分为粉丝福利群、文化兴趣群、商户专属群，匹配差异化内容与活动。区别于多数商业体收拢用户的做法，仓城主打赋能商户自建私域，共享园区流量、提供运营培训，引导用户沉淀至商户私域池。

目前，园区社群数量超10个，整体活跃度达45%以上，社群联动活动带动商户增收显著，用户黏性与复购能力持续走高。

整体来看，仓城・郎园Bridge的核心逻辑是“以文化生态基地，发展特色商业新生态”，这套老旧街区活化模式可提炼为三步落地方法：一是开展深度文化调研，梳理地域文化脉络；二是依托本土特色打造3—5个核心文化IP；三是围绕文化定位明确招商标准，搭建匹配的品牌矩阵。其实践证明，有温度的历史街区并非单纯修缮而成，而是依靠文化、产业、社群、运营协同发展自然生长，也为国内存量老街、老旧空间的活化运营提供了可复制的成熟范本。

结语

经过两日高强度的学习和互动交流，课堂上学员始终保持高度专注，认真记录专业公式与实操要点，针对商业模式重构与盈利模式、招商运营创新、AI增效与新媒体渠道应用、社群维护与会员激活等难点踊跃提问，与老师展开深度互动探讨，形成了高效的专业学习氛围。

开课期间，中购联特别组织学员们奔赴项目现场，近距离考察了湘湖越界X-LIVIN与杭州滨江宝龙城，在理论知识与项目实操结合下，进一步吸收消化增强学习记忆。

作为深耕商业地产行业多年的专业性行业交流合作平台，中购联始终致力于做商业专业化发展的推动者和引导者，为行业而奋斗、为专业而坚守。未来，中购联也将持续洞察市场风向和消费需求，提供优质课程与服务，为行业人士搭建更多交流学习、沟通合作的桥梁。

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

作者丨王芳

排版丨编辑部