随着城市快速扩张，杭州商业市场在时代洪流中先后经历了规模快速增长、多商圈格局显著、供给饱和存量加剧、新商业增速明显放缓等发展周期。在旧供给高度饱和、新商业审慎入市的现状下，城市更新、存量焕新早已成了市场寻求新活力气息的重要变革方式。

面对显著增长的多元化新需求，2026年，杭州借力《杭州都市圈发展规划》及国际新型消费中心城市建设契机，加速推动线上线下消费融合、商文旅体联动，以首店经济、夜间经济、国潮消费等多维举措，不断提升城市商业能力，那些真正具有差异化能力、精准回应当代消费需求的好商业，为杭州商业市场注入了强劲活力。

中购联于6月16日—18日在杭州举办“中购联特色商业生态运营与AI流量驱动实操课程”期间，特别组织授课老师及一众学员，先后奔赴湘湖越界X-LIVIN、杭州滨江宝龙城进行实地考察交流，对于探索“非标商业的精细化运营与数智化生态矩阵建设”模式具有重要的现实意义。

PART.01

湘湖越界（X-LIVIN）坐落于杭州湘湖国家级旅游度假区二期，地处钱塘江南岸，依托湘湖8000年跨湖桥文化、2500年越文化底蕴与优质山水生态，与西湖形成了“北西湖、南湘湖”的文旅格局，坐拥长三角都市圈区位优势，是一处主打城市微度假的非标文旅商业街区。

项目总建筑面积15000平方米，由中旅投资旗下中旅商管与湘湖国家旅游度假区共同打造，历经三年打磨，于2023年11月正式开业。

2020年，当项目团队首次接手项目时，这里虽然有着得天独厚的湖山资源，却是一处空了三年的“空壳子”。同时，团队面临三重困境：第一是市场同质化严重，传统古镇有着“千镇一面、业态低端、重开发轻运营、客单价偏低”的行业通病；第二，客群需求断层，湘湖不缺游客，但高品质度假客群、商务客群、亲子家庭，都找不到匹配的消费场景；第三是项目底子薄弱，空置三年的建筑，基础设施未按商业标准建造，团队人员新到杭州，亦缺少本地资源。

面对困境，湘湖越界团队跳出传统逻辑，走了三步险棋。

一是模式突破，从"单一商业"转向"文旅+商业"一站式微度假复合模式。结合建筑三面环水、铺铺临水，景观与空间优势突出等特点，项目团队跳出传统古街运营思维，以自然、艺术、文化为核心内核，采用“文旅+商业”一站式复合模式，聚焦中高端度假人群、商务群体及亲子度假三大核心客群，打造“无需奔赴即可到达”的城市湖区微度假生活体系。

二是品牌策略，招商摒弃盲目引入流量品牌的思路，主打"小而美、高品质"的主理人商业。分层布局高端住宿、高端餐饮、潮流生活业态，形成完整消费闭环。以主理人商业为核心，搭配非标精品酒店，精选13个优质品牌，构建出多层次、高格调的业态矩阵。住宿板块以安和隐世精品酒店为主，拥有27栋特色院墅，主打奢隐栖居体验，配套宴会厅承接高奢活动、婚宴等需求，2025年销售额较上年同期增长207%，经营表现亮眼。

高端餐饮是项目核心竞争力，汇聚米其林、黑珍珠等多家高品质餐饮品牌，打造萧山区唯一一个“米其林+黑珍珠”餐饮矩阵。如米其林一星餐厅SENSE西餐厅、黑珍珠一钻东富酒家，以及新荣记高线品牌荣轩、粤江浙融合菜拾璞·临湖宴等，多家门店大众点评评分超4.8分，牢牢锁定高消费客群。

针对青年、亲子客群，项目引入甚好咖啡、MOYE、LUBACKDINING等本地潮流生活品牌，多家门店稳居萧山区咖啡热门榜前列，兼顾人气与调性。此外，来新夏书院等文化业态落地，进一步丰富文化体验内涵。

三是体验升级，打造沉浸式消费场景。在空间改造与场景营造上，项目融合了新中式设计风格，围绕松弛感、时尚感、高级感进行整体升级。如项目联动属地政府，完成对主入口、风雨连廊、景观绿化、灯光、停车场等公共区域优化，同时对原有空置建筑、连廊等空间重新规划改造，打造出极具打卡属性的美学场景。与此同时，在规划设计中项目团队以前瞻性目光坚持动态运营思路，紧跟季节、节日节点更新美陈装置，让空间本身成为核心吸引力，实现从单纯观光到深度体验的转变。

常态化活动与社群运营是项目持续引流、增强用户黏性的关键。一方面，项目联动中国美院、摩登天空、哔哩哔哩等优质外部资源，打造“湖山间的无墙美术馆”，累计落地十余场艺术活动；携手劳斯莱斯、宾利、PRADA等知名品牌开展跨界联名，还承接综艺录制，不断拔高项目艺术格调与知名度。

另一方面，打造一年三季的“湖山集”主题市集、夏季特色“冰融艺术展”以及多元社群活动，年均举办社群活动24场以上，涵盖骑行、音乐、阅读、运动等内容，有效带动销售与客流双双走高。如去年11月份举办的两周年庆活动期间，项目总销售额环比上涨158%，进一步拔高旺季的消费能力。

搭建新媒体运营矩阵，构建起线上种草、线下打卡的完整流量闭环。项目围绕艺术、品味、生活三大主线运营微信公众号、视频号、小红书等平台，三年累计全网总曝光达3711万次，2025年单年全网曝光超1100万，品牌影响力持续提升。

官方账号树立专业形象的同时，借力探店博主、摄影爱好者、普通游客产出海量素人笔记，借助自发打卡传播扩大影响力，持续沉淀线上流量并引导至线下消费。

整体来看，湘湖越界依托得天独厚的自然与文化资源，凭借精准定位、高阶品牌矩阵、沉浸式场景、丰富活动与全域新媒体运营，摆脱了传统古镇发展困境，在避世的江南古风街区中，成功打造出长三角城市微度假新标杆，也为文旅商业、存量街区的升级运营提供了优秀的参考样本。

PART.02

杭州滨江宝龙城是滨江核心区40万平方米城市综合体，于2016年正式开业，紧邻江南大道，无缝接驳地铁6号线诚业路站，含14万平方米购物中心、2万平方米商业街、甲级写字楼，配备2000余个停车位，是浦沿板块核心TOD城市综合体。

项目辐射周边数十个成熟社区、滨江高新产业园与大学城，3公里内年轻白领、年轻家庭占客群超65%，消费底盘稳固。

场内汇聚近300家品牌，涵盖零售、餐饮、亲子、娱乐等全业态。依托城市更新存量调改逻辑，项目空间、品牌、内容进行全方位升级改造，主动突破行业同质化竞争困境，调改面积达超1.6万平方米，重点完成两大核心区域场景升级。

其中，二楼打造1500平方米集中式黄金珠宝新秀场，汇聚了老凤祥、六福、潮宏基等22家珠宝品牌，精准匹配婚恋、家庭品质消费需，去化次动线冷区问题，经营面显著提升，提升区块客流及租金收益；一楼整合零散轻餐铺位打造开放式轻餐微社交街区，增设户外外摆区域，引入皮爷咖啡、枣叔的店、磁食汉堡等品牌，覆盖早咖、午简餐、晚间休闲聚会全时段社交场景，同时对全场中岛区域拆除框架结构，提升公共空间通透度与采光，有效拉长顾客场内停留时长。

近一年来，项目完成了超百家品牌迭代更新，引入众多能级首店品牌及特色门店打造差异化矩阵优势，特色餐饮方面新增有蜀谭记浙江首店、开焰全国首店、探鱼区域首店、费大厨、牛new寿喜烧等18家正餐品牌，搭配裕莲茶楼、Potato Corner等网红茶饮小吃，筑牢区域餐饮目的地定位。

零售板块重点发力运动赛道，落地超级安踏全国全品类概念店、迪卡侬VANRYSEL亚洲首店、NIKERISE600全新形象店，叠加阿迪、李宁、FILA形成江南岸稀缺的完整运动零售矩阵，稳坐杭州滨江运动业态核心地标。同步引入大疆、OPPO、霓语中古、kikisky潮牌等细分业态，覆盖数码、中古、潮流多元消费需求。

内容运营层面，项目重点围绕“运动+”打造自有核心IP，全年常态化开展各类赛事策展，累计落地10场专业运动赛事。如联合迪卡侬承办市级跳绳联赛、携手李宁举办省级街球赛事、承办安踏KT新品全国首发活动等，单场活动最高拉动客流上涨190%；自有城市级IP“春日毅行”已连续举办六届，联动政企与商户形成稳定健康活动标签，稳坐杭州滨江运动业态核心地标。

除此之外，项目还持续引进众多高规格外部艺术展与品牌快闪，全年落地5场城市级展览、12场品牌快闪及多场明星线下活动，如朱炳仁铜艺术展、宝可梦卡牌大师赛快闪、屋顶汉服市集、西西弗签售会，以及汪苏泷、张凌赫等明星痛楼应援等，兼顾家庭客群与青年潮流群体，多场活动屡登本地热搜。

整体来看，杭州滨江宝龙城始终锚定年轻白领与年轻家庭核心客群，依靠主题化空间改造升级消费体验，大规模引入各级首店持续保持市场新鲜感，借助“运动+”特色IP运营周期性拉动客流高峰，实现空间、品牌、内容三方协同发力，在滨江区域商业竞争日趋激烈的市场环境下，依托原有稳定经营底盘搭配系统化调改策略，沉淀出了一套标准化存量焕新运营逻辑，成为杭州存量购物中心主动迭代焕新的优质可复制样本。

总结

至此，中购联特色商业生态运营与AI流量驱动实操课程在考察中圆满收官。

值得注意的是，考察过程中成员们积极交流、分享心得，纷纷表示此行收获颇丰，对杭州商业的创新活力与运营水准各抒己见，不仅加强了行业同仁间的交流合作，更为购物中心与商户协同经营模式的探索提供了宝贵经验。随着杭州持续优化营商环境、推进城市更新，相信这座城市将孕育出更多具有全球影响力的商业地标，引领中国商业迈向新的辉煌。

在此，中购联特别感谢湘湖越界X-LIVIN、杭州滨江宝龙城项目负责人细致的接待和全力支持。展望未来，中购联将精心策划更多专业且精准的考察线路，为中国商业地产行业的繁荣与进步持续贡献力量，助力行业蓬勃发展！

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

作者丨李洪健

排版丨编辑部