2026年6月2日，上海投下一枚重磅信号弹《关于深化上海全球资产管理中心建设的若干意见》正式印发，首次在市级政府层面明确提出打造全国REITs发行交易首选地，目标是2030年上海资管规模达55万亿元，占全国三分之一，成为全球资管中心“新地标”。

在此之前，上海REITs政策早已埋下伏笔。2024-2025年间，上海已出台 “上海REITs20条”配套支持政策，提出“打造具有国际竞争力的REITs发展新高地和REITs产品发行交易首选地”的目标愿景，并聚焦基础设施REITs项目全流程、全链条，从项目发行交易、运营管理、梳理储备、遴选申报等方面提出相关支持措施。本次《意见》在更高层面予以重申和强化。

但“打造REITs发行交易首选地”这个雄心勃勃的计划，背后究竟有多少底气？沪市已经独占了REITs交易的七成江山，但深圳背靠深交所蓄势待发，香港连接着全球资本虎视眈眈。面对底层资产储备不足、税收配套模糊、跨境资金流动受限这些真刀真枪的硬仗，上海能否坐上这“头把交椅”？

PART.01 

《意见》的核心是到2030年上海资管规模达55万亿元，55万亿是什么概念？2021年上海在全国率先提出打造全球资产管理中心时，其资管总规模占全国比重还不足四分之一。五年时间，这个比例拉升到了约30%。如今再提“三分之一”，意味着未来五年还要再提升约3-4个百分点，在金融蛋糕总量每年快速膨胀的背景下，这绝不是一个轻松的数字。

对于上海证卷交易所而言，要实现《意见》里的宏大目标，REITs在全局战略中扮演着至关重要的角色。

REITs是打通“存量—增量”循环的阀门。商业不动产存量规模超过40万亿元，假设5%-10%通过REITs实现证券化，就能形成数万亿元级别的潜在市场空间。上海作为全国商业地产最密集的城市之一，手握大量优质底层资产，这个潜力无人能及。

REITs是提升人民币资产全球配置能力的关键载体。《意见》将“提高上海价格影响力”列为重要目标，REITs恰好是一个天然适合国际资本参与的产品。

REITs和跨境金融、科创金融形成“三驾马车”联动。《意见》明确要“扩大自贸离岸债、玉兰债、熊猫债、科创债等规模”、“稳步推动REITs等纳入沪港通标的”，REITs是串联境内境外、连接资本与实体经济的核心工具之一。

周小全在新闻通气会上的表态印证了这一判断：“上海全球资产管理中心建设的发展目标是，力争到2030年，上海资产管理规模达55万亿元，全国占比达1/3，成为全球资产管理中心新地标。”REITs被明确定位为这一战略的“基础产品供给”核心组成部分。

PART.02 

据光大证券统计，截至2025年12月31日，我国公募REITs产品数量已达78只，合计发行规模突破2000亿元，达2017.49亿元（不含扩募）。数字还在持续增长，若计入扩募，总发行规模已超过2100亿元。

据研究，2026年3月，已形成79只产品、超2260亿市值的亚洲第一大REITs版图。商业不动产REITs在2025年12月31颁布试点公告，26年4个月，获批和申报已达19只，拟募资规模超600亿元，为公募REITs又添一新“丁”，让我国公募REITs市值继续攀升！

这是一张布满黄金的版图，谁是割据一方的老大？直接给你答案：上交所。这位中国经济中心的大佬站绝对“C位”，来看一组硬核数据。

“沪市REITs占全市场的比重均约在七成左右”，这不是夸张。从交易活跃度来看，上交所REITs日均成交额约4.37亿元，占全市场约70%，市值占比同样接近七成。二级市场表现上，25年中期，沪市44只REITs总市值较发行价复权上涨约30%，2025年以来涨幅超过20%，跑赢主要宽基指数。沪市REITs四年累计向投资者分红151亿元，以年末市值计算的分红率达到5.7%。可以说，上海在REITs交易端已经确立了事实上的“首发优势”，但《意见》一出，暴露了更大的野心。

上交所野心归野心，但竞速场上从来不缺对手，沪深所从数据上看分化明显：上交所44只REITs发行规模约1230亿元，约占全国六成。从全球规模上看，上交所（代表中国公募REITs）陷入了“数量领跑、规模掉队”的怪圈，这会带来很多外来竞争压力和实力危机：尽管内地已上市REITs数量在亚洲排名第一，但单只产品平均发行规模远不及新加坡、日本等成熟市场。2025年全国新发行20只REITs，募集资金合计473.35亿元，平均每只约23.7亿元，26年新加坡市场仅完成一只REIT，规模折合人民币约52.6亿元，对标国际尚有很大提升空间。

再看深圳的攻势，深交所已构建了“1+7+6”REITs规则指南框架，2025年末商业不动产REITs试点刚一开启，深交所便率先修订配套规则，还在 “深圳十五五规划”中明确探索将REITs纳入沪深港通标的，直接切中了跨境资金流动的政策堵点。截至2026年3月20日，商业不动产REITs申报开闸仅80天，沪深交易所已累计受理15单申报项目，计划募资总额超460亿元，直逼2025年全年公募REITs发行总量。

香港这张牌更不容小觑。香港REITs市场起于2005年，是亚洲最早引入REITs制度的地区之一。截至2026年4月，港股共有11只上市REITs，总市值约1464亿港元。市场规模看似不大，但香港手握上海最缺的“王牌”：成熟的国际化制度体系、自由的资本流动环境、以及全球投资者触手可及的国际定价能力。

值得注意的是，香港REITs市场正面临流动性低迷的困境，目前日均换手率仅0.1%—0.12%，远低于内地的0.42%—0.84%。但这恰恰暴露了上海真正的挑战：如果香港这只老牌选手都因流动性不足而黯然失色，上海怎样才能让国际资本真的“动心”？

PART.03 

底层资产储备上，全国REITs项目数量按所在地统计，上海、江苏并列第一，均拥有8个项目，北京、广东各拥有7个。但上海的核心问题不在于“数量”，而在于“厚度”。北京在运营机构所在地口径下，已成功推动13只REITs发行上市，募集资金323亿元，上市数量和募资规模持续领跑全国。北京的项目图谱覆盖了能源、生态环保、产业园区、收费公路等7大领域，更是消费、租赁住房和仓储物流REITs的首批发行省市。再看全国项目储备库：截至2025年末，共有19只REITs处于待上市状态，其中16只首发、3只扩募。上海虽有9单已上市项目，总募资170亿元，但对标北京13只的市场厚度，仍显单薄。更关键的是：首批商业不动产REITs申报潮中，深圳凭借大量优质商业物业成为最积极的参与方，底层资产位置高度集中在核心区位。上海在消费基础设施、高端写字楼等领域的优质资产储备，尚缺明确的存量盘活方案。

税收配套上，全国都还在摸索，但上海尚未拿出差异化方案，这是最容易被忽略、但杀伤力最大的问题。自2021年REITs试点开启以来，税收政策的模糊一直是阻碍原始权益人积极发行的最大障碍。虽然3号公告明确了原始权益人转让项目公司股权实现的资产转让评估增值可递延纳税，但在土地增值税、印花税等环节，仍缺乏系统性、明确的操作指引。有研究指出，公募REITs面临着优质资产供给不足与落地效率偏低的“双重制约”，以及税收政策模糊、估值与定价机制不成熟等伴生问题。借鉴国际成熟经验、完善配套税收法规，被公认为REITs下一步发展的核心发力点。

上海如果能在地方层面率先出台差异化的税收优惠和补贴，比如给予REITs发行企业地方税收返还、降低原始权益人转让成本，就有可能在资产端形成政策洼地效应，吸引全国优质项目来沪申报；但目前来看，上海尚未在这一领域拿出标志性政策。

跨境资金结算上，互联互通这张牌还有多远？《意见》明确要求“稳步推动REITs等纳入沪港通标的”。目前，港交所正与沪深交易所紧密合作，推动REITs纳入沪深港通、引入大宗交易机制以及人民币柜台纳入港股通等项目。证监会也已明确表示，将加快推动REITs互联互通尽早平稳落地。

2024年跨境人民币结算量达64.1万亿元，人民币跨境支付系统（CIPS）业务量覆盖189个国家和地区。这组数据说明跨境结算的基础设施已经就位，但REITs具体纳入时间表仍在推进中。上海的优势在于拥有人民币国际化最前沿的政策空间，可以通过自贸试验区、临港新片区等平台先行先试。核心挑战在于如何构建既能吸引国际资本流入、又能保持监管可控的跨境流动通道。

PART.04 

要夯实资产厚度，向千亿级底层资产要增长。构建多层次、规模化底层资产池，以优质资产供给驱动发行首位。打铁需要自身硬，你得有足够多的优质资产端“弹药”。

打通跨境动脉，让国际资本自由配置。构建全球资本无障碍进入上海REITs市场的通道。如果资产端是REITs发展的“原料厂”，那资金端就是“发动机”。上海要成为全球资管中心，必须让全球资本在上海REITs市场自由配置、自由进出。

精进制度体系，构筑上交所REITs制度护城河。通过高频次、标准化制度迭代，提升发行与交易效率。如果说资产和资金是“硬件”，那么制度就是决定运行效率的“软件”。上交所应在这套“软件系统”上持续迭代升级，打造制度性竞争力。

突破税收瓶颈，以成本优势吸引全国优质项目。在现有政策基础上，形成地方性税收激励洼地。REITs的设立和运营环节涉及复杂的税收结构，如果税收优惠无法到位，将严重影响原始权益人的发行积极性。

 结语

上海当前在交易端的优势显而易见，全市场七成交易量是无可撼动的底座。但深圳的资产端攻势、香港的国际化制度优势，都构成不可忽视的变量。最大的变数，或许还是“REITs互联互通”何时落地，这不仅关乎上海能否吸引国际资本，更关乎人民币资产能否真正拥有全球定价能力。

全国REITs发行交易首选地的竞争，表面上是一场资产规模、交易体量的较量，本质却是金融基础设施、制度创新和营商环境的一场综合比拼。要使“首选地”从政策愿景走向市场现实，还需要一步一个脚印的扎实耕耘。

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

排版丨编辑部