6月18日上市以来，国泰海通砂之船商业REIT持续受到市场高度关注。而在发行阶段，国泰海通砂之船商业REIT便已展现出强劲的市场号召力：实际募集资金55.31亿元，超出资产估值50.28亿元约5.03亿，溢价率达10%；网下询价倍数103.82倍、公众认购倍数330.20倍，在同批4只商业不动产REITs中倍数最高。凭借459%的增值率，该项目成为首批商业不动产REITs中单体估值最高的资产。这份成绩单的背后，是资本市场对基金底层资产砂之船（西安）奥莱——“西北第一奥莱”硬核实力的高度认可。2025年销售额近28亿元、客流超1258万人次……这座坐落于西安浐灞国际港的超级奥莱，用数据定义了西北奥莱的标杆样板。

砂之船集团董事局主席徐荣灿（左一）与嘉宾代表共同敲响上市宝锣

砂之船（西安）奥莱（以下简称西安项目）的成功并非偶然，它是砂之船集团近二十年深耕奥莱赛道、始终坚守“用艺术的力量，重塑商业的形态与体验”这一核心理念的集中兑现。从2008年砂之船全国首家奥莱在重庆两江开业，到覆盖全国18城奥莱矩阵成型，再到如今以西安项目为标的资产的国泰海通砂之船商业REIT鸣锣上市，艺术始终是砂之船发展的核心基因。因为艺术，砂之船超级奥莱不再是一个单纯卖货的卖场，而是一个承载品位、情感与社交的“美学生活场”。

 01.

 西安样本

 西北第一奥莱是如何炼成的？

如果说“艺术商业 超级奥莱”是砂之船理念的顶层理论蓝图，那么西安项目就是这幅蓝图最生动的实景示范区。

砂之船（西安）奥特莱斯坐落于西安浐灞国际港核心，商业建筑面积14.13万㎡。成就这座“西北第一奥莱”的，不单是时间的累积，更是城市能级的坚实托举、区位优势的天然加持、商业模式的锐意革新、运营实力的深耕细作，以及会员生态的长期滋养。

但更为关键的是，砂之船始终坚持一条独特的发展路径——砂之船发展，用艺术的力量。

砂之船（西安）奥莱实景图

砂之船（西安）奥莱所在的城市——西安是国家中心城市、西北经济与交通枢纽，2025年位列新一线城市魅力排行榜第6位、北方省会城市第一、商业资源集聚度全国第九，是中西部唯一“国际化消费环境建设试点城市”。扎根西安，即是立于西北消费升级的潮头。

而从区域占位来看，项目地处国家级生态区与开放型经济新高地的叠加地带，紧邻国家5A级旅游景区西安世博园核心生态板块，生态基底得天独厚；作为西安“国际化先导区”，浐灞国际港片区持续承载欧亚经济论坛、世园会等国际活动，汇集法、德、荷兰、瑞士、西班牙等多国签证中心及领事馆，批量涉外机构与企业入驻，区域能级不断提升；项目周边住宅从285个增至496个，常住人口约75万，预计未来两年还将新增辐射人口约30万，片区高复购品质家庭客群增长潜力巨大；随着西延高铁、西安东站等枢纽相继投运，项目将获得源源不断的省外客流输送。

项目区位图

值得一提的还有其立体交通体系，项目地上二层与西安地铁3号线务庄站B1/B2口无缝衔接，是西安市目前唯一一个与地铁直通的奥特莱斯。这一“地铁上盖”优势使其辐射半径扩大至300公里、覆盖人口约6000万，便捷性在西北地区甚至全国奥莱中均属罕见，构筑了难以复制的客流护城河。

项目交通图

自2017年开业以来，西安项目始终保持稳健增长态势。据招募书，即使在行业波动期，其销售额、客流量、运营收益、出租率等核心指标均持续逐年提升，展现出奥莱业态强抗周期性的特征。

2025年，西安项目以1259万人次客流、27.91亿元销售额，再次稳坐西北奥莱头把交椅，更成为西北唯一闯入全国TOP10的奥莱。进入2026年，势头不减，一季度销售额8.68亿元，同比增长14.64%；运营收入与运营净收益同比分别提升14.75%和23.63%。

数字背后，是资产的持续增值。截至2025年末，项目估值50.28亿元，较初始投资增长459%；出租率连续三年超过98%；净收益从2023年的2.77亿元跃升至2025年的3.13亿元。每一个数字，都是砂之船“艺术商业”基因在西安这片土地上的真实回响。

砂之船（西安）奥莱活动期间客流盛况

西安项目的品牌矩阵堪称西北奥莱的“天花板”。项目聚集约400个国际国内品牌，且以各品类A类头部品牌为核心，覆盖N业态、国际名品、男装童装皮具、女装、运动青休潮牌等全品类，各业态及收入占比均衡，提高了应对市场风险和挑战的能力。2025年，项目多个品牌销售额位列全国第一，西北第一。这种“全国第一、西北第一”的集群效应，不仅体现了砂之船强大的品牌号召力与运营能力，更形成了难以撼动的竞争壁垒：头部品牌资源越发向标杆项目集中，强者恒强。

西安项目始终坚持奥特莱斯运营的底层逻辑，持续夯实商品力及商品价值，叠加砂之船独有的商品静态价值和商品动态价值管理，辅以“春日购物嘉年华”、“通宵36小时不打烊”、“红色第五季”等原创IP，不断加大动销比和转化率，带来了碾压级的业绩增长。

截至2025年底，项目积累会员约220万，会员贡献销售额占绝对比重。2026年一季度会员数同比增长25.68%，私域池的规模与活跃度双双提升。这种内生增长逻辑意味着：销售不再受制于外部流量的波动，而是由高粘性、高复购的会员资产持续驱动，为REITs的长期稳定收益提供了可持续的预期保障。

正是以上五大维度的协同共振，构筑了砂之船（西安）奥莱独一无二的竞争壁垒。在资本视角下，这些数据只说明一件事——这是一台历经九年验证、具备持续稳定现金流创造能力的价值引擎。459%的资产增值，正是市场对砂之船“化平凡为卓越”商业运营力的真金白银投票。

砂之船（西安）奥莱活动期间停车场车辆爆满

 02.

 集团战略纵深

 从西安标杆到全国版图，砂之船的超级奥莱进化之路

西安项目不是一座孤峰，而是砂之船战略定力的自然延伸。近二十年，集团始终聚焦奥莱赛道，不论行业周期如何波动，始终坚守“艺术商业 超级奥莱”商业理念。这种长期主义，使得砂之船可以将资源、人才与思考持续沉淀于一个命题：如何用艺术为奥莱注入灵魂，如何用运营将价值转化为持续现金流。

艺术是砂之船近二十年来不变的叙事主线。从首店启航至今，集团始终坚守一条准则：让艺术成为商业的底层逻辑，以情感交互取代单向营销，以美学体验重塑消费价值，以在地文化连接情感共鸣。这一路径，不仅定义了品牌自身，更获得了国际权威媒体的高度评价与权威印证。

以专注为锚，以艺术为魂，砂之船由此铺开覆盖全国的奥莱版图。截至2025年末，砂之船集团已在重庆、杭州、南京、合肥、昆明、长春、西安、贵阳、长沙、兰州、扬州、苏州、福州、石家庄、乌鲁木齐、银川、上海、广州等18座重点城市签约落地20家超级奥莱，其中在营项目18家，总管理面积超241.61万㎡（含在建）。在持续的全国拓展与本地化深耕中，集团逐步形成了“一城一标杆”的发展格局，每一座砂之船奥莱都成为当地消费者心中的首选。

专注，不仅体现在商业运营中，同样贯穿砂之船的资本策略。集团以“轻重资产结合”为路径，一面通过核心城市标杆项目的自持运营夯实能力底座，一面借力REITs平台打通资本循环。2018年，砂之船房地产投资信托登陆新交所，成为亚洲首个奥特莱斯REITs，截至2025年末已平稳运行八年，股息率8.9%、杠杆率25.1%、出租率98.8%，三项指标共同向全球资本市场传递了一个清晰信号：超级奥莱资产，具备穿越周期的稳定价值。

回望来路，从重庆两江起步到铺开18城版图，从登陆新交所到叩开上交所大门，砂之船始终未曾偏离两条主线：以自持运营打磨核心内功，以模式创新拥抱市场变化。正是这份近二十年的坚守，让其始终站在奥莱赛道的最前列。而西安项目，正是这套方法论最成熟的落地范本。

砂之船（西安）奥莱鸟瞰图

 03.

 不止于资本

 砂之船商业REIT上市对西安、行业与实体商业的三重价值

国泰海通砂之船商业REIT的上市，其意义远超一个企业的融资行为，更实现了从项目到企业、从行业到城市的多方共赢。

首先，赋能城市发展，激活西安消费与区域经济。砂之船（西安）奥莱是西安知名商业名片。登陆中国资本市场后，品牌影响力进一步扩大，上市带来的声量与市场关注，将吸引更多消费者走进项目，直接拉动区域社零增长，稳固西北消费中心地位。依托持续的业态升级与营销创新，项目助力西安打造国际消费中心城市，强化城市对西北区域的消费辐射能力。

其次，稳定就业与贡献税收。基于行业平均数据推算，总建面约14.13万㎡的西安项目预计提供数千个直接就业岗位，并通过带动上下游商户、物流、服务等间接创造更多就业。而稳定的经营与持续的业绩增长，也为地方贡献了可观的税收。

第三，作为西北地区商业不动产REITs零的突破，国泰海通砂之船商业REIT不仅为该地区丰富的商业存量资产提供了一条可复制的价值激活模板，更进一步验证了“艺术商业 超级奥莱”理念的资本市场价值。

最后，国泰海通砂之船商业REIT带来的“鲶鱼效应”，正推动实体商业深层创新。本次上市，印证了一个根本判断，商业不动产的价值，不在一时之选，而在久久之功，拿地只是起点，持续的运营能力才是价值的最终定义者。459%的增值率，正是对这一逻辑最有力的回应。存量时代的竞争，不再是规模的竞赛，而是价值的较量。跑赢这场长跑的，从来只有一种玩家：以运营为根基、以创新为驱动、持续为消费者创造价值的长期主义者。

砂之船（西安）奥莱热门品牌店前排长队

 04.

 资本为翼，艺术为魂

 砂之船擘画中国奥莱资管新范式

国泰海通砂之船商业REIT的成功上市，是市场对砂之船集团过去近二十年深耕的肯定，更是对其未来战略的期许。依托公募REITs平台，砂之船已正式确立“轻资产扩张+城市更新”双轮驱动的核心战略，将加速构筑“资产培育—运营提质—价值释放”的全链条资管能力。

在全国拓店层面，以品牌、管理与资源的轻量化输出为驱动，聚焦省会及高潜力城市，加速全国规模化布局；与此同时，在城市更新赛道，集团深耕核心城市的存量商业资源，以业态重构、场景焕新与数字化赋能，将老旧商业载体打造为集潮流、社交、文旅于一体的城市新地标，既让存量资产重焕生机，也为公募REITs平台持续注入优质底层资产，达成企业商业价值与城市社会价值的双向奔赴。

从西安浐灞到上海证券大厦，一座奥莱完成了一场跨越，从服务消费者的商业地标，到连接资本市场的价值标的。对砂之船而言，这既是一份答卷，更是一个序曲，意味着集团正式从“奥莱运营商”走向“资管平台”，也为中国商业不动产证券化写下了一个民营资本与专业运营深度融合的鲜活范本。

而在所有宏大叙事之下，最终都要落回砂之船始终笃定的两个朴素答案：运营，是价值兑现的唯一路径；艺术，是品牌不可复制的灵魂。

以资本赋能运营，以运营反哺资本。砂之船将持续打磨“艺术商业 超级奥莱”模式，完善专业化、闭环式不动产资管体系，从单一商业运营商向全链条资管运营平台战略升级。而始终不变的，是砂之船一以贯之的信仰——砂之船发展，用艺术的力量。这一信念，将驱动砂之船持续为消费者创造价值、为行业树立标杆、为城市注入活力，书写商业高质量发展的“砂之船样本”。

来源 | 铱星云商新媒体中心

主编 | 曹婕

撰文&编辑 | 李敏

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