当前，商业地产已由增量扩张全面转入存量深耕阶段。全国集中式商业存量增速放缓，新开工面积持续收缩，增量空间几近饱和。市场呈现空置率攀升、租金承压、以价换量的供需失衡格局，K型分化显著，头部企业与中小项目差距持续拉大。

与此同时，在政策层面，《城市更新“十五五”规划》明确盘活存量导向，商业不动产公募REITs正式落地，为存量资产拓展流动新局面。行业底层逻辑由“地段为王”转向“运营提效”，竞争维度从空间租赁升级为内容创新与数字化赋能。在消费变迁与技术迭代驱动下，精细化运营、可持续创新与资本化退出成为破局关键，“二次增长”构成行业核心命题。

为纵深推进业界交流与跨界互鉴，2026年8月18日，中购联凭借其对商业地产领域的深厚洞察力及卓越的资源链接能力，助力搭建首都机场餐饮公司与北京荟聚之间的对话桥梁。围绕“存量商业如何破局”、“机场商业如何升级”、“如何创造二次增长”等议题，组织实地考察与座谈交流，成功落地一场高规格的跨业态研习活动，有力促进了头部优秀企业间的经验互鉴与战略碰撞。

PART.01 

在北京荟聚运营团队的专业导览下，大家深入踏勘了项目全场核心动线。考察过程中，对北京荟聚标志性的“宽尺度公共空间”有了切身体悟--其设计精髓在于，通过大幅扩容非交易性休憩区域，有效消解了传统商业空间的压迫感与购物紧迫感，从而将物理意义上的“商场”升维为具备社交黏性的“城市生活客厅”。

据现场了解，北京荟聚定位为“大众聚会体验中心”，核心客群为亲子家庭，并以此为导向构建全场景家庭友好型服务体系。项目总可租赁面积约21万平方米，场内共入驻超500家商户。配套停车设施规模突出，提供逾7,000个停车位，有效支撑高客流承载需求。2025年，项目实现销售额保持强劲增长，全年客流规模稳居北京市商业项目前列。

目前，北京荟聚已形成覆盖时尚零售、运动潮流、体育品牌、珠宝配饰、餐饮美食、潮流玩具及新能源汽车等多元品类的完整业态矩阵，整体出租率保持在97%以上。基于现有品牌组合，项目方明确未来将重点引入体验式业态与数码科技类品牌，持续优化品类结构，提升消费粘性与差异化竞争力。

考察现场，北京荟聚运营方就大空间客流引导、非核心区价值激活等议题进行深度分享，荟聚发言人系统阐释了以顾客行为模型为基础的“八字形蝴蝶”主通道动线，其单循环路径可覆盖全场铺位，确保各区域均衡可达。同时与参访团队成员重点探讨了该逻辑在机场线性商业中的适配性及冷区激活路径。在城市集市区域，着重介绍了品牌分区原则、主力店对次级区域的辐射效应，以及大面积滞销铺位的盘活经验，涉及业态重组、租户协同与场景再造等举措。

在营销层面，项目利用全年营销活动矩阵与场地弹性利用策略，涵盖主题策展、快闪互动等手段，强调空间内容迭代对客流的正向影响。此次项目实探为机场商业动线优化与存量空间价值挖掘提供了系统性参照。

PART.02 

在主题分享与交流环节，北京荟聚总经理周欣女士就项目整体概况作以全方位介绍，并围绕商户协同经营机制，深入探讨商场赋能租户的可行路径与运营管理创新空间，并由此延展至业主与租户之间伙伴关系的深层次构建。

在餐饮业态的动态调整方面，双方就不同经营周期下品牌客单价区间的调整逻辑、新兴外地特色品牌的引入方向，以及高客单价品牌如何通过场景化升级覆盖年轻消费群体等议题交换了看法，同时分享了行业趋势调研的多维信息获取渠道。

针对机场商业的特殊性，动线优化与导视系统升级被列为重点讨论议题，提出分级设置引导标识、多点位布设多元化导视终端等优化方案，并探讨了数字化导航工具在商业指引中的落地可行性。

在品牌招商与合作管理层面，双方交流了品牌引入的多维度评估体系、首店及差异化品牌的优先引入策略、品牌资源储备的内外部渠道机制，以及大面积商铺的灵活合作模式，并就业态配比与租金平衡的协同机制展开分析。

线上推广与数字化运营方面，北京荟聚运营团队分享了营销策略从付费广告向内容营销、事件营销转型的趋势洞察，以及如何激发用户自发传播、以自媒体平台为核心阵地构建品牌声量的实践经验。其中，特别针对会员体系的互联互通、线上线下一体化活动策划、权益互兑等合作方向进行了深度沟通，并探索将会员服务从物理空间延伸至外部场景、借助外部权益生态提升用户活跃度的创新思路。

最后，大家就未来联合开展商业活动的合作空间进行了初步展望，并达成多项共识，为后续深化合作奠定了良好基础。

 结语

中购联认为，本次走进北京荟聚的深度对话，不仅是运营经验的专业传递，更是一场跨场景商业智慧的“双向赋能”：机场团队从荟聚成熟存量运营中收获可落地的精细化治理方案，荟聚亦透过机场这一高流量、高标准场域，拓展了对客群分层、空间叙事与品牌势能释放的认知。这种跨越边界的碰撞，构成了存量竞争时代最稀缺的“认知增量”。

从宏观视角看，这是行业从“增量开发红利”迈向“存量运营红利”的典型实践，昭示着竞争力回归于每平方米空间价值的深度挖掘、消费者行为的精准洞察及业态迭代的敏捷响应。

更重要的是，双方已就常态化交流机制、跨场景活动联创、会员权益互通等方面形成合作共识，明确以“项目互访、数据互鉴、资源互享”为框架，探索机场商业与城市购物中心之间“流量互补、场景互嵌、价值互升”的协同新模式。这不仅是头部企业间的战略牵手，更代表行业打破业态壁垒、构建开放创新生态的积极信号。

作为活动组织者与连接者，中购联将继续锚定高质量发展，深耕行业服务，以专业平台之力搭建高价值交流场景，助力商业地产在存量深耕新周期中焕发创新活力，书写更具韧性的发展篇章。

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

作者丨李洪健

排版丨编辑部