2026年，中国商业地产行业正站在全新的发展起点上。

三十余年的快速扩张之后，购物中心存量已迈入万亿级市场，行业发展也从规模驱动转向价值驱动。当“AI赋能”“REITs发行”“存量焕新”“出海合作”等关键词密集出现在行业议程中，一个更趋成熟、更重视运营质量的全新周期已然开启。

每一次行业的转向，都会涌现出一批值得深度审视的城市样本，2026年行业目光正在向南京集中，10月28-30日，中购联也将在南京召开“中购联第24届购物中心行业年会暨2026CASC购物中心领导者峰会”，届时将有马来西亚Sunway Malls和Mall of Malaysia Group、印度尼西亚NWP Property和力宝Lippo Group、泰国Central Group（尚泰集团）和The Mall Group（商城集团）、菲律宾SM Supermalls、印度M.G.Brothers Group、德国RaRE Advise等海外商业代表莅临。

印力集团、银泰商业集团、珠海万达商管集团、中金基金、华夏基金、‌中海商业、大悦城控股、光大安石、太古地产、恒隆地产、新鸿基地产、合生商业集团、星盛商业集团、宝龙商业、苏宁集团、南京德基广场、伟禄商业集团、香港先施有限公司、尚嘉国际控股、IMAX、数衍科技、星悦商业、柏利城资产管理、卓越商业、广开控股、砂之船、观澜湖、绿城中国等众多知名商业地产上下游企业及购物中心CEO出席分享。

以及京东七鲜、霸王茶姬、瑭吉潮艺术羊绒织造、BEAUTY CHOICE美妆零售店、奇幻森林魔术集团、集合石/梦回大唐、FUFUSOUL、大鲁阁、野人先生、嘉锋化妆品、火星宠物超市等众多品牌创始人和发展官将与来自海内外的购物中心企业共商渠道发展合作大计。

会议期间，各代表团成员及行业精英们，将在中购联组织下对南京商业市场及标杆项目进行实地拜访交流，敬请期待，共赴精彩。

PART.01 

作为长三角商业版图中的重要节点，南京正展现出与一线城市比肩的商业活力与运营深度。

新街口商圈位居“中国商圈商业力TOP100指数榜单”全国第二，仅次于北京CBD；商圈整体年营业额超700亿元，坪效高居全国第一，是全国唯一同时拥有四个年销售额超40亿元购物中心的商圈。“中华第一商圈”的底蕴，在新消费时代持续焕发新的生机。

同时，南京商业的底色，藏在城市消费活力与商业创新实践之中。

城市消费市场韧性充足，零售、餐饮、住宿消费市场持续回暖，消费动能充沛；首店经济蓬勃发展，大量城市级、区域级首店持续落地，“首店经济”已成为这座城市最具辨识度的商业标识之一；核心商圈与重点商业项目运营表现稳健，消费客流持续回升，各大商圈节假日消费释放强劲。

从商圈格局来看，南京商业正从新街口“一家独大”迈向“一核多心多点”的新阶段，2025年度《中国商圈商业力TOP100指数榜单》中，南京共有5个商圈上榜：

新街口以绝对优势稳居“中华第一商圈”，百家湖、新江东、夫子庙、奥体四大商圈形成多层次的商业梯队，共同构成层次丰富的城市商业版图；百家湖商圈辐射百万级消费人群，区域消费购买力强劲；新江东商圈完成从网红热度走向成熟运营的蜕变；新江东、奥体、夫子庙商圈各具特色，错位发展。

PART.02 

透过南京人气购物中心的真实图景，可以清晰地感知这座城市商业生态的多元与厚度。

位于新街口的德基广场，已连续两年位居全国单体商场销售额榜首，2025年全年销售262.4亿元，同比增长7.1%，年客流量突破6600万人次，单日最高客流33.5万人次。

品牌层面，德基广场持续践行“首发经济”。据不完全统计，2025年共引进83家城市级及以上首店，包括Louis Vuitton全球首家独立香水美妆精品店、M.A.C全球首家艺术旗舰店等超过40个海外品牌首店；“24h”商业新模式将夜间客流占比从改造前的不足5%提升至30%，将高端零售、艺术博物馆、夜间经济、首店矩阵整合为一个可持续进化的复合商业生态。

在新街口商圈内部，老牌大商场正以新一轮焕新升级回应时代变化。从2025年起，90年历史的南京中央商场正在以最年轻化的品牌调改重塑形象，完成最大规模的品类调整，增加餐饮比例，引进潮流品牌、运动店铺，空间动线和艺术美陈更加年轻化。巨型Dimoo玩偶让一楼秒变泡泡玛特异想世界，沿街落地橱窗打通一二楼营造“微型剧场”，将户外露营、时尚摩登、动漫二次元元素融入动线体验。

1952年起步的新百以“新百在变”全面改造开启青春回响。2025年，项目以“高阶户外+网红时尚”为主题，进行了一波由外而内的调整升级，新进品牌69个、标杆品牌20个，涉调面积1.6万平方米，调整柜位123个。

今年新百将完成商场所有外立面和屋顶花园改造，并对各楼层调改，据悉，新百去年调改后，年轻客群从不足30%跃升至50%以上，日均客流突破10万人次。

JLC金陵中环作为香港置地落子南京的商业体，JLC金陵中环以精致生活为重点，在“中华第一商圈”里打造出新旧交融的时尚感，用首店矩阵、空间巧思与文化叙事，让百年新街口重新跳动起年轻的脉搏。

对比来看，河西元通商圈已成为南京商业版图上另一极。南京IFC商场2025年开业即创下首年销售突破30亿元的亮眼成绩，香奈儿全亚洲唯一双层旗舰店、路易威登全国最新设计双层旗舰店、迪奥全球首家钻石概念外立面旗舰店、蒂芙尼纽约第五大道同款全国旗舰店、卡地亚江苏省最大旗舰店、梵克雅宝全国最大旗舰店等殿堂级顶奢门店连缀成280米沿街立面，与河西中央公园的葱茏绿意交织成顶奢会客厅。

江北与城北的商业进阶同样清晰。南京江北虹悦城持续深耕区域消费，构建立足江北、服务更广区域的商业矩阵。项目从“售卖空间”变成“社交友好型城市客厅”，空间上打破室内外界限，用半开放中央广场、天幕穹顶和环绕式空中玻璃栈道引入自然光与城市景观。

运营重心则从卖货转向经营感受，通过持续创造热点，举办如酷乐潮玩展、音乐节等独家活动强化社群对话，还将大量心血倾注于公益实践和友好服务。2025年更进一步将招商与营运深度整合，会员体系从“以消费价值为核心”转向“以共同兴趣为核心”，通过高频互动让会员从信息接收者变为参与者与共创者，构建基于共同情感经验的深度社群生态。

南京城北万象汇是目前燕子矶新城板块经营最稳定的商业之一，它以21万平方米体量刷新城北商业版图，开业至今落地190家首进品牌，首店占比近40%，127米超长双层空中连廊“云桥”既是连接两馆的便捷通道，也是天然社交舞台，“跃马生花”15米高马尾、“玄武湖烫头鸭全国首展”、“史努比浪浪海岸”南京首展等主题活动层出叠见。

老城南夫子庙片区，则走出一条文商旅存量焕新的特色路径。金陵长乐坊作为城市更新代表项目，由旧厂房商超改造而来，定位华东地区首家沉浸式大明文化空间。项目保留原有建筑骨架，融入“金陵四十景”场景叙事，以明代科举文化作为故事主线，免费开放入场，通过NPC互动、“通关文牒”集章、大明宝钞互动消费机制打造强沉浸式体验。

项目汇聚近200家品牌，超半数为城市及区域首店，涵盖妆造旅拍、非遗百工、主题餐饮、金陵本土小吃等多元业态，常态化开展昆曲、民乐、主题巡游演艺活动，串联起瞻园、老门东、白鹭洲公园文旅动线，成为老城存量物业改造、文化赋能商业的典型样本。

同一商圈的南京万象天地把“新旧共生”打造成南京独有的商业符号，云章公所、黑簪巷、弓箭坊的旧址之上，国际大牌的橱窗已经闪耀；2025年以来超50场活动在户外古建处落地，7场市集单场吸引超10万人次打卡，“冠军咖啡季”汇聚40城头部咖啡品牌，“南京飞行酒巷”为金陵夜晚增添最潮社交氛围，ACG华东首店、Air Jordan WOF升级、嬷冉广西菜、工夫潮汕菜等各地菜系首店持续落地。

而放眼江宁百家湖商圈，南京景枫中心年销售额超40亿元，同比增长12.2%，客流量3108万人次，连续三年双位数增长，位列南京销售额第二，作为“女性更友好商场”的代表，项目把人情服务、治愈感埋在每个运营细节里。“好/不好吃榜”将话语权交给顾客，把“听劝”的姿态转化为运营势能，让商业空间变成可以被认真体会的日常陪伴。

南京商业的空间分布，正从“单核虹吸”转向“多核共振”，每个板块都生长出足以支撑日常的品质消费场。

PART.03 

伴随存量项目持续焕新与首店经济纵深推进，一批新项目也将在未来一两年陆续亮相，构成南京商业增量的核心来源。

仙林板块，定位“中国第一个艺术奥莱”的德基艺术奥莱已整装待发，把艺术奥莱这一全新品类带入南京。

河西的“德基时刻”主打“年轻潮酷+自然共栖”，粉色主题包装下藏着德基对年轻客群的精准触达，将与新街口德基形成互补，提升南京商业整体竞争力。

坐落于明城墙脚下、秦淮河畔的南京光环花园城则打出了“公园商业”牌，项目作为香港置地在南京的首个“光环系”作品，最大亮点在于“商业+公园”的POD（Park Oriented Development）模式，10万平方米商业体外，配建了6万平方米的“光环花园”。在入驻品牌方面，南京光环花园城引进了如霸王茶姬的江苏首家定制茶体验空间、老米记全国首家联名店、一木家全新古建形象店等品牌门店。

江宁悠湖湾购物公园于紫金山科技城核心位置的悠湖湾，商业面积超7万平方米，定位为“家门口的生活中心”，主走“自然+潮玩”路线，主打“好玩、好吃、好逛”，引入区域首家盒马鲜生和多家亲子首店，补齐上秦淮片区的商业短板。

南京悠湖湾购物公园

此外，足以俯瞰玄武湖的南京华贸中心，这个约45万方的超级综合体，展现出了更强的“标志性”建筑气质，既是超级综合体、也是湖畔街区，更是一种全新的生活方式MALL。

其近期试运营的“凹凸空间”总面积约1200㎡，跳出传统商场经营模式，融合公共阅读、策展式零售、社群文化活动，引入非遗手作、可持续理念好物、在地风物等特色业态；同时在今年上半年，其约1.8万平方米的华贸中心街区（华贸步行街）已经正式对外开放。以上项目，将共同把南京的商业版图推向更立体的纵深。

南京华贸中心

把视线再拉远，这批新项目承载的是南京建设国际消费中心城市的城市意志。从新街口到河西，从百家湖到南部新城，商业供给的密度与能级同步抬升，首店、首发、首展在此高频落地，夜间经济、跨境消费、文旅融合持续拓宽消费场景。当一座城市能够同时容纳顶奢旗舰、艺术奥莱、生态商业与社区中心，它的商业韧性便有了更厚的底盘，也为存量时代的“二次增长”提供了一个立体而完整的观察样本。

新项目的密集亮相、存量项目的持续焕新、首店经济的高度活跃、消费数据的稳健增长，南京作为购物中心行业进入“二次增长”周期后的样本价值，正得到行业各方的高度关注。

 结语

也正因如此，2026年10月28日—30日，中购联第24届购物中心行业年会暨2026 CASC购物中心领导者峰会正式落地南京，“以高质量运营和可持续发展创造二次增长”为主题，锁定“AI赋能二次增长”“消费场景永葆动态更新”“NOI持续提升策略实务”“存量资产优化升级”“国际商业空间最新动向”“品牌出海及海外合作”六大板块，邀请亚太各国各地区的协会主席、行业领袖、专业翘楚齐聚一堂，拆解最新的投资策略，分享最新的资管理念，诠释最新的“二次增长”方法论与AI进化实践论。

年会首日下午特设“AI进化峰会”，聚焦商户关系重构、趋势研判、数据治理、商创发展等AI核心议题；“CEO特别论坛”将邀请亚洲购物中心头部企业以及中国内地与港澳台购物中心CEO共同出席，围绕历史总结、趋势研判、创新案例三大方向分享专业见解；“商业品牌渠道合作与海外发展论坛”将迎来涵盖二次元周边、萌宠体验、国潮餐饮、设计师集合店、潮流零售等多个高增长赛道的品牌创始人和发展官，与海内外购物中心业主方运营方开展全方位洽谈交流。

金秋十月，全球商业地产购物中心领袖聚首南京，这是属于商业地产人的年度之约，也是观察中国购物中心行业进入下一轮周期的最佳窗口。

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

作者丨李洪健

排版丨编辑部