中国商业进入价值焕新周期，如何创造并实现“二次增长”已成为全行业深入思考的核心课题。2026年10月28—30日，有着24年深厚积淀的中购联购物中心行业年会将与2026 CASC购物中心领导者峰会同步在南京举行。

本届大会围绕商业二次增长、创新运营服务、资产价值重塑、品牌合作及海外发展等核心议题，汇聚亚太商业地产行业领袖，共探巨变市场与AI时代的转型破局路径。

对此，中购联特别推出“中购联年会系列访谈”，本期对话嘉宾为：中海商业发展有限公司副总经理/中海环宇商业总经理张建华先生。

当增量时代的土地红利逐步见顶，购物中心的竞争正从“在哪里”转向“凭什么”。在2026年上半年开业项目中，城市更新与存量物业盘活占比已达46%，存量取代增量成为行业供给的主渠道。

我们不禁再次叩问：增量红利见顶、存量更新盘活，商业实现“二次增长”的契机在哪儿？

带着对这一命题的疑问，中购联团队走进中海环宇商业，同中海商业发展有限公司副总经理/中海环宇商业总经理张建华先生进行了一场深度对话。综合来看，张建华先生的核心观点是存量时代二次增长的本质，在于重构一套更有质量的运营增长体系，坚持长期主义，将购物中心从“被路过的空间”升华为“被选择的理由”。

PART.01 

2026年上半年，购物中心客流延续温和增长，轻资产赛道持续升温，头部企业凭借品牌力与管理输出能力加速“跑马圈地”，行业集中度与专业化水平同步提升。面对成熟市场的总量增速趋缓，结构性机会反而更加密集，增长转而来自份额的重新切分，二次增长的较量，也就落在运营能力与资产价值上。

张建华先生分享了当前市场的几个重要变化：“非标崛起”，行业迎来差异化创新的黄金期。上半年主题式开放街区、城市更新改造项目占比已达46%；北京中海大吉巷开业一年，接连问鼎北京商场人气榜、热门榜、购物榜三榜TOP1；上海真如环宇城MAX成为普陀区大渡河路商圈人气榜首。

北京中海大吉巷一周年“一巷藏天地，山海入新境”主题展

这些项目的共同点是产品与内容的独特性，把“位置好不好”的单一命题改写为“值得不值得专程到访”，以往区位禀赋一直是最硬的定价依据，如今产品力与运营力也拿到了独立的定价权。“只要有好产品力和运营力，市场永远愿意为好商业买单。”张建华先生说。

“向新力”，新业态、新品类加速涌现。户外经济、潮玩经济、宠物友好等新消费业态正在重塑购物中心的品牌矩阵，开关店比大于1.5的品类持续扩容。张建华先生将这轮调整定义为“一场主动拥抱新消费趋势的结构性升级”，招商的出发点从“市场上能招到什么”转向“客群真正需要什么”，业态组合的逻辑随之偏向体验最优。

“内容变现”，收入结构多元化。中庭特卖、快闪、策展、路演等多经点位租金收入增长亮眼，超90%的企业上升或持平。购物中心过去的收入几乎完全由“可出租面积×单位租金”决定，多经点位与内容活动的收入，衡量的却是空间的时间价值与情绪价值。非租金收入成长为引擎之后，定价依据扩展到流量与内容，行业身份也从空间出租方转向内容服务商，购物中心成了经营时间与情绪的内容平台。

此外，面对消费需求的转变，张建华先生也分享了中海环宇商业的做法，即做减法、做加法、做乘法。做减法是从“大而全”转向“精而深”，把有限的空间资源精准倾斜给愿意与商场产生深度连接的人；做加法是主动拥抱新业态，把开关店比大于1.5的户外、潮玩等品类纳入组合，业态更新速度决定了项目与消费趋势之间的时差。

上海真如环宇城MAX银发专属空间

最后，做乘法是从“流量”到“留量”，国务院已批复《扩大消费“十五五”规划》，明确要求“培育打造消费新业态新模式新场景”，购物中心要从场景打卡地升级为可复购、可复荐的消费目的地，实现“复游、复购、复荐”三重价值。

那么，在城市商圈提质扩容、存量更新持续深入的当下，实现“二次增长”的关键究竟是什么？

以定位定义空间，以运营重塑定位。传统商业的开发逻辑是先有土地、再有空间、最后招商，定位是规划的附属品，张建华先生则认为，在新的市场环境下，定位决定项目的空间、内容、运营和服务，在这四大板块内容持续升级中，又会催生新的客群需求与竞争位势，衍生出项目的新定位。

“定位—空间—内容—运营—服务—再定位”循环往复，项目在循环中不断被重新定义、重新定价，这套机制把定位从一份静态方案，变成可以持续迭代的经营动作，正是二次增长的关键所在。

支撑这套机制的是两个思维转变，一是从“空间出租”到“内容运营”，运营方要成为内容服务商和场景营造者，具备持续的内容生产能力、品牌孵化能力和社群运营能力，内容能力决定了客流从何而来、能否被反复唤醒。

二是“管理标准化”，把成功项目的经验转化为可规模化输出的管理标准，同时把“一店一策”带来的管理成本非线性攀升控制在合理区间。这一条决定了企业能走多快、走多远，在轻资产赛道上，管理标准化的程度就是扩张速度与成本结构的上限。

PART.02 

当增量空间收窄，存量的价值再造便从行业议题上升为战略命题，新建商业的供给节奏放缓，城市消费的增量更多来自既有片区的功能补全与能级提升，城市更新已然成为二次增长的主战场。

基于长期的市场洞察和实践，张建华先生指出，当前的城市更新有三个明显转向。其一，“城市回到城市”，从外延扩张到中心再造。过去城市发展以扩宽边界为主，是典型的城市化外延扩张；如今更多是“回到城市”，打造市中心，提升居住品质、商业活力和消费能级。城市更新由此升级为对城市中心功能、产业、消费和生活的系统再造。

其二，政策驱动下城市更新进入系统性推进阶段。2026年5月国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，从消费基础设施升级到存量资产盘活、从街区改造到REITs退出、从土地混合开发到功能灵活转换，为行业打开了一个万亿级的存量市场。存量盘活与REITs退出同时写入，城市更新开始用资产语言说话。

华夏中海商业REIT（现已更名为华夏中海消费REIT）底层资产：佛山映月湖环宇城

其三，存量改造已成为行业发展的核心命题。上半年开业项目中，城市更新、存量物业盘活占全部开业项目的46%，商业拓展的重心转向接管存量、唤醒沉睡资产、老旧项目焕新。

在这三个转向中，“在地化”是张建华先生反复强调的关键词。在地文化天然具有排他性，它把依赖地段的选址壁垒，转化为可复制性低的内容壁垒，真正的城市更新不是推倒重来，而是在尊重城市记忆和在地文化的基础上实现有机更新。

在他看来，在地化回应了三个层面的问题：社会价值层面，它契合“坚决防止大拆大建、拆真建假”与“避免过度商业化、同质化”的规范要求；文化价值层面，它让项目与所在城市形成唯一绑定；经济价值层面，情感连接带来了稳定的客流基本盘。在地化的分量，远在情怀附加项之上。

中海环宇商业把“在地化”落成了三种可参照的模式。

第一种是文化地标型再造，代表是北京中海大吉巷。项目位于首都核心区西城区陶然亭街道，通过对原有杂院的梳理、腾退与更新整治，把传统围合DNA解构重组为现代开放式街巷。文保资产在合适的内容逻辑下会转化为稀缺内容源，文化溢价与商业回报能够同向而行。

开业首年，大吉巷累计客流突破2000万人次，总销售额超9亿元，新增会员25万余人，商铺出租率持续保持100%，首店及定制化特色门店占比超50%，大众点评评分稳定4.9分，并先后获得十余项市级荣誉。

第二种是文化传承型盘活，代表是苏州竹辉环宇荟与金普顿竹辉酒店。项目脱胎于1990年开业的苏州竹辉饭店，中海以“城市织补、文脉留存、民生适配”为顶层逻辑，用十年时间把它改造为内地金普顿品牌旗舰店，同时把部分物业剥离为特色商业街区“环宇荟”，形成“酒店+商业”双业态协同引流的复合综合体。

十年意味着放弃短期变现、接受漫长的价值培育期，在追求快周转的行业里，这种时间选择本身就是壁垒。酒店带来稳定且高品质的客源，商业把客源转化为消费与内容。

第三种是城市功能匹配型，以上海真如、济南华山、沈阳和平三个项目为代表。上海真如环宇城历经近十年改造，把铜川渔乐、银杏树、真如寺等在地文化意象融入商业表达，逐步改变周边居民跨区域消费的习惯，推动城市副中心的商业能级与区域定位真正匹配。

济南华山环宇城所在的华山片区曾是典型的城乡接合部，毗邻“鹊华烟雨”华山景区，项目以区域型商业先行者的角色落地，成为济南北部规模最大、辐射最广的商业综合体，让约50万北部居民在家门口享受到一站式品质生活。

沈阳和平环宇城集聚260余个品牌，打造1+X运动街区、夜生活餐酒吧街区等特色主题空间，并引入山姆会员店，与北部万象系商业形成双中心呼应，补齐长白岛高端住区的消费功能。三个项目对应三种城市角色：功能的兑现者、更新的先行者、生活的补齐者。

购物中心正在从城市的配套，变成城市更新的引擎，也正因如此，张建华先生强调，判断城市更新项目是否成功应当建立多维度评价体系，在经济效益之外，还应包含社会价值、文化传承、生态效益等综合维度。消费基础设施的属性，要求资产同时具备可经营的现金流、可感知的社会价值和可持续的运营能力；当一个项目同时被消费者、城市和资本认可，才算真正完成了价值再造。

场景特色化、服务社群化、产业在地化以及“微更新”的原创策略，正在成为盘活存量资产的重要选项。张建华先生分享的三类模式为行业提供了可参照的实战样本，也提示了一条路径：存量资产的增值空间，主要来自功能与内容的重新定义。

PART.03 

在购物中心行业，AI已经跨过概念阶段，成为基础设施。不仅如此，AI的发展速度远超预期，它既是重塑商业底层逻辑的关键变量，也将成为商业服务与资产经营业务本身，行业正从信息化、数字化迈向AI驱动的智能化运营，运营体系完成一次代际升级。

在张建华先生看来，“AI原生”的关键在于运营思维的重构，完善的数采和数据模型工具是基础，精细化、场景化的运营思维才是引擎。AI的价值落在数据、模型、场景三个环节：数据决定可观测的颗粒度，模型决定预测与决策的质量，场景决定价值能否落到经营指标上。当AI的场景化应用覆盖消费者从建立意向、体验、消费到离场的全旅程，服务闭环得以形成，空间也从单一场景走向全场景的智能融合。

他进一步指出，“数据决策”破解的是商业地产最深的成本痛点。线下零售长期存在一个“不可能三角”：精细化运营做得越深，成本就越高，规模效应随之被稀释。AI用数据能力改写这个三角，客流分析、消费者画像、精准营销和经营预测，让更科学的招商决策与运营优化变得可负担、可复制。精细化也得以摆脱对人力的线性依赖，让运营能力第一次具备了规模化的可能。

如今这套逻辑已在中海的商业实践中跑出了样本。首先是“数智客研”，把内容投放到对的人群上。中海环宇商业基于数字客研工具及研判模型，一店一策打造今年的“嗨享节”，逆势跑出客流与销售双位数增长。这得益于其用深度客研洞察替代“全客群通吃”的泛泛内容，转向精准的“定向深耕”：家庭客群想遛娃，北京大吉巷就办航天展；年轻人要追星，就把明星痛楼铺到8城。营销资源的投放逻辑，从“撒网”变为“瞄准”。

其次是自有IP，把内容供给握在项目自己手里。行业惯常做法是在大促节点重金引进外部IP展，那是一笔当期费用；中海环宇商业近一年来的变化是“自创IP”比重持续提升，将这笔钱变成了能够反复调用的沉淀资产。上海真如环宇城MAX推出“我就尝一口”系列活动，把评审权交到消费者手里，参与式、体验式的场景极大地增强了客群黏性。

上海新天地环宇荟集结50余家品牌打造首届巧克力生活节，到访超10万人次，客流环比提升40%；珠海前山环宇城联合六大国际腕表品牌打造自创IP“腕表节”，单日销售额突破百万元。自有IP获客成本更低、客群画像更精准，每一次活动都在为商场积累可复用的内容资产，在内容能力沉淀为组织能力之后，还会反过来强化招商话语权与资产估值。

  结语

结束本次访谈，我们深刻地感受到，践行长期主义，正是中海环宇商业躬身实践的路径，也是整个行业奔赴二次增长必须作答的综合考题。

二次增长，本质上是一套系统性能力的重构：商业项目需要在消费者体验、商户经营效益、城市社会价值与资本资产回报之间取得平衡，并打通商管与资管的双轮驱动。这场重构，考验的正是长期主义的定力。

如今，商业地产的估值基础，已然落在运营能力与现金流质量上，而二者的厚度往往来自时间的积累。进入存量时代，竞争壁垒固然由多重因素共同塑造，但对时间的经营正成为其中越来越关键的一环；而能够把时间持续沉淀为运营能力与内容资产的企业，也更有机会握住二次增长的主动权。

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

排版丨编辑部