面对市场环境的剧烈变革，唯有及时转型升级才能不被时代抛弃，这句话放在现在依然不过时。

来源：蓝岛大厦

2月28日，朝外街区一座陪伴了无数人青春的商场——蓝岛大厦正式闭店，许多老顾客专程赶来这里，拍视频记录下这座承载了无数记忆的老百货商场。据了解，蓝岛大厦将转型时尚潮流IP首发地，届时将以更美好的姿态面世。

在商业的发展脉络里，北京国展天虹、北京复兴门百盛、山东青州银座等老牌商场，曾是一代人的消费记忆，更是区域商业的标杆。如今却走出了截然不同的发展道路：有的无奈离场，有的主动取舍，有的躬身改造。

每一段选择的背后，都是传统商业在消费变革时代的生存探索，而这些探索沉淀的经验，也为实体商业行业提供了可落地、可操作的破局路径。

PART.01

2025年春天，北京国展天虹的闭店公告，让这家运营15年的商场走到了经营终点。4月18日晚结束营业后，北京天虹百货仅余新奥天虹和宣武天虹两家门店。从开业时的客流熙攘，到后期为贴合社区需求转型餐饮、儿童培训，再到最终因硬件老旧、业态单一失去吸引力。国展天虹的退场，看似是业主方终止合作的外部驱动，实则是传统商业体无法适配消费需求升级的必然结果。

而在北京西城，复兴门百盛的落幕更显无奈。作为百盛集团内地首家门店，这座扎根30多年的商业地标，曾是高端消费的代名词，却终究抵不过市场的变革。

据了解，近年来持续的经营亏损，让百盛集团不得不做出提前终止租赁合同的决定，2025年8月，北京百盛公司宣布提前终止与中国工艺美术集团的租赁合同。对此，百盛需在2025年10月10日前向中工美支付1170.12万元违约金，逾期每日再加收0.05%的罚金，该门店租赁协议于2026年1月1日正式终止。也许在其看来，提前终止租赁、止相关零售业务更有利于减轻集团财务负担，符合公司及股东整体利益。

当然，业主方中工美大厦也透露了百盛闭店后的改造计划。据悉，项目于2026年启动改造工程，将凭借层高优势、双中庭结构及采光穹顶等建筑改造基底，以“文化空间革新、资产价值重构、IP生态进化”三大思路进行调整，打造“文化+商业”相融合的复合型城市更新地标。

国展天虹与复兴门百盛的离场，事实上戳中了传统百货的共性痛点：由于线上直播、即时零售持续分流线下客流，线下又面临购物中心、奥特莱斯的多重竞争，营收端持续萎缩；同时，房租、人工等固定成本居高不下，品牌招商同质化严重，陷入了“营收下滑—盈利困难—无力升级”的恶性循环。

对于这类扭亏无望的商业体，剥离低效资产、战略收缩、聚焦核心或许是企业最理性的选择。而两家商场在离场时做到的购物卡全国通用、会员权益梳理，也成为行业范本：即便退场，也要守住消费者信任，为品牌保留后续发展的根基。

PART.02

这也是众多老牌商场的共同困境：建成于数十年前的场地，规划围绕传统零售展开，空间布局僵化，既承载不了餐饮、亲子、娱乐等体验式业态，也满足不了品牌旗舰店的入驻需求，最终“守着老空间，做不了新商业”。但山东青州银座的高明之处，在于将闭店转化为集团区域布局的优化，而非简单的“一关了之”。随着山东青州门店的关闭，银座商城在潍坊地区仍保留两家门店，相关运营将正常进行。

与此同时，该店也为行业树立了硬件受限型商场的闭店衔接标准：首先权益延续，购物卡、积分卡在全国银座门店通用，彻底打消消费者顾虑；其次渠道承接，引导消费者通过鲁商生活APP线上下单，实现线下流量向线上的迁移，保留青州区域客群基础；重要的是发展留白，闭店并非放弃当地市场，而是为后续寻找优质场地、打造适配市场的商业体预留空间。

这种“线下收缩、线上承接、保留布局”的模式，让闭店成为企业优化发展的契机，而非品牌的退场。

PART.03

对于开业33年的蓝岛大厦来讲，主动直面硬件老化、动线僵化、业态单一的行业通病，以“硬件升级+业态调整”为核心追求新生。如蓝岛大厦围绕周边社区与商务客群的核心需求，优化物理空间、增加体验业态，预计2027年完成改造后，将成为集潮流IP首发、文化体验与创新消费于一体的“UIC城市活力创新中心”。

其改造逻辑贴合多数中端老牌商场的实际：以最小改造成本补齐基础短板，精准匹配周边客群需求，实现轻量升级、快速回归。

来源：蓝岛大厦改造后效果图

国展天虹、复兴门百盛、青州银座、蓝岛大厦等老牌商场，演绎了老牌商场的三种核心选择，而这些选择背后，沉淀出的是实体商业在存量时代的生存逻辑，更是一套可操作、可落地的行业发展法则，为更多老牌商场提供了清晰的行动指引。

事实上，并非所有老牌商场都适合改造，也并非所有闭店都是失败，企业需建立多维判断标准。

从经营基本面看，持续亏损且扭亏无望的商场建议果断止损离场；从硬件基础方面来看，面积、空间布局无法满足业态升级且无改造空间的商场，可选择战略收缩或重新选址。此外，从区位价值看，倘若商场处于城市核心区域、商圈更新节点且有客群基础，改造升级是破局关键，既不恋旧也不盲从，根据自身实际做理性选择。

选择离场的项目也需建立标准化的操作流程，经营好现有客户，避免损害品牌形象。

比如权益无缝衔接，购物卡、积分、会员权益等明确通用范围，清晰使用规则；渠道衔接简单有效，借助企业线上平台，引导线下客群向线上迁移，保留区域客群基础；做好正面形象衔接，通过官方公告清晰说明闭店原因，避免负面舆情，为品牌后续区域布局留足操作的可能性。

位于核心区位的改造项目，一定要摒弃“只装修不升级”的表面改造，聚焦硬件、业态、生态三维升级。

硬件升级需要以体验为核心，解决动线、停车等核心痛点，融入人性化、智能化设计；业态升级更以精为核心，不盲求数量，根据周边客群特征（社区居民、商务人群等）定位，减少同质化零售，增加体验式、社交型业态；生态升级则以融合为核心，主动融入城市更新与商圈发展，与周边商业体形成业态互补、客流互通，避免同质化竞争。

老牌商场的核心优势是深厚的客群基础，守住客群就是守住发展的根本。

线下强化体验与社交，打造线上无法替代的消费场景，让线下成为客流入口；线上做好延伸与复购，借助APP、小程序等数字化平台，实现商品销售、会员服务线上化，打造“线上引流、线下消费，线下体验、线上复购”的全域闭环，让客群在品牌生态内持续留存、转化。

结语

2025年这些老牌商场的故事，不是实体商业的衰落叙事，而是行业从“规模扩张”向“存量提质”转型的必然历程。离场敲响了“不进则退”的警钟，取舍探索了“灵活调整”的路径，新生则点亮了“守正创新”的明灯。

在消费需求持续迭代、商业竞争日趋激烈的存量时代，老牌商场的核心竞争力，从来都不是悠久的历史，而是对市场变化的敏锐感知、对消费者需求的精准适配，以及顺势而为的变革勇气。

唯有以理性的判断做选择，以落地的行动促转型，才能在城市发展与消费升级的浪潮中，找到属于自己的生存与发展之道，而这，也是整个实体商业行业的破局核心！