在2026年各地《政府工作报告》中，“扩大内需”“提振消费”“城市更新”等关键词高频出现，为商业地产行业指明了以民生需求为导向、以消费升级为核心的发展方向。

曾经依赖规模扩张与土地增值的商业地产“黄金时代”早已落幕，如今在政策引导与市场需求的双重驱动下，购物中心正加速从传统购物场所向“生活方式中心”转型，商业地产行业也迈入以运营为核心、以价值深耕为导向的高质量发展新阶段。

那么，仔细梳理解读《政府工作报告》的核心内容，为购物中心行业发展带来了哪些有效启示和政策利好？对此，我们整理了部分亮点内容，仅供行业交流分享。

PART.01

购物中心正从单一的购物场所转向集文化、旅游、休闲于一体的综合性消费空间。

政府鼓励建设“消费新业态、新模式、新场景”，支持发展文商旅融合场景，意味着购物中心可通过引入主题街区、沉浸式体验、夜间经济等方式，提升消费者停留时间和复访率。同时，大力推动发展“首发经济”，引进国内外知名品牌首店、举办新品发布活动，打造区域消费风向标，吸引追求潮流的年轻客群，形成差异化竞争优势。

绿色发展也成为商业地产的新标配。越来越多的购物中心获得三星、LEED、《商业综合体购物中心绿色低碳与可持续发展评价规范》等国内外绿色发展认证，从建筑节能、运营管理、资源循环利用、低碳技术应用、社会责任履行等维度明确量化标准，助力项目降低运营过程中的碳排放，如广州太古汇、无锡圆融广场购物中心、三亚大悦城、上海爱琴海购物中心、深圳星河WORLD·COCO Park等标杆项目，让绿色发展赋能城市美好生活，不仅降低了运营成本，更树立了行业绿色发展的典范。

延伸阅读：

全国首批绿色低碳与可持续发展评价规范贯标应用认证项目（上）

全国首批绿色低碳与可持续发展评价规范贯标应用认证项目（下）

业态重构、空间设计等从“功能隔离”转向“生态融合”。打破传统购物中心按业态划分区域的模式，取而代之的是融合工作、消费、社交、文化的复合空间。如成都太古里将商业街区与历史建筑有机结合，让消费者在购物的同时感受城市文化底蕴；西安大悦城融入汉唐文化元素，通过主题展览、文化活动等形式，让逛街成为一种文化体验。这种空间生态的构建，不仅延长了消费者停留时间，更提升了高平效商业价值。

随着免签政策扩大和《购在中国》品牌推广，入境消费持续升温。政府将支持15个国际化消费环境试点城市开展“城市专场”活动，购物中心可布局入境消费友好设施，如多语种服务、外卡支付、退税等便利化，并引入国际名品和特色消费体验，争做国际消费集聚区的重要载体。

此外，地方政府更从“管理者”转变为“合作者”，通过与头部商业品牌的深度合作，打造城市商业新地标。如广州白鹅潭万象城、深圳红岭万象汇、杭州金茂览秀城、徐州德基广场、扬州德基广场等项目，均有地方政府与国资平台的参与。这种“政府搭台、企业唱戏”的模式，不仅为项目落地提供了政策保障，更推动了城市商业能级的整体提升。以广州市重点工程项目——广州白鹅潭万象城为例，作为广州高端商业新地标，将有效填补广州西部高端商业空白；杭州金茂览秀城位居政府规划中的未来城市形象门户，将以国际化的生活方式与消费场景，拉动城市消费、构筑城市发展新封面。

为助力城市进一步发展，以公共交通为导向开发（TOD）、以自然生态为核心发展（POD）等模式发展综合体项目成为关键，既能提升通达性、健康化的功能体验，又可满足居民“最后一公里”生活需求。这在2026年即将开业的综合体项目中表现得尤为突出，如广州天河合生汇、上海泗泾招商花园城、重庆爱琴海·琅环中心、南京光环花园城等，以相互依存、相互助益的复合型、集约化城市空间载体，成为现代城市商业的主流形态。

我国REITs市场已历经五年探索，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得一定成效，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。

2025年12月31日，中国证监会正式发布了《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确将商业不动产纳入公募REITs试点范围。政策落地后，茂业商业、万科集团、凯德集团、武商集团、首开股份等纷纷积极响应，如2026 年1月30日，凯德集团旗下第二单 REITs——华夏凯德商业不动产REITs正式申报等。自试点启动以来，截至2026年2月末，14单项目合计拟募资规模约400亿元，其中半数来自上海企业，底层资产涉及商业综合体、酒店、办公等业态。

商业不动产REITs的推出，是国家层面明确鼓励通过金融创新工具盘活存量资产的关键举措，标志着我国资本市场在“盘活存量、做优增量”战略导向下迈出实质性一步。尤其在城市更新中，鼓励利用老旧厂房、历史街区等存量空间发展商业新业态，既盘活了闲置资源、强化资产新价值，又保留了城市文化记忆。如成都东郊记忆作为工业遗存转译+文化策展驱动的经典城市更新项目，通过厂牌、场地、演出的垂直一体化体系，构建内容闭环、提升NOI，为后续REITs工作创造条件。同样，北京中海大吉巷、北京798艺术区、北京首创朗园、重庆下浩里等更新项目标杆，同样为行业提供的扎实的实践经验。

随着制度框架完善和市场机制成熟，待首批项目上市后，我国公募REITs将进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段，商业不动产REITs更有望成为万亿级存量资产盘活的新引擎。

PART.02

如补贴政策方面，对照《关于2026年实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》，梳理购物中心内需更新的设施设备清单，制定更新计划，申报设备更新补贴，推进硬件智能化改造。可以关注各地城市出台的促消费政策，以策划促消费主题活动主动对接本地商务局发布的消费促进扶持计划等，完成上报申请。

布局消费友好环境方面，结合消费环境行动方案等地方政策，争取政策试点支持及城市样本；在大型商圈、机场、景区周边的购物中心，可申请退税商店资质，配置多语种服务人员、外卡POS机、免税购物指引标识引导消费行为。

打造“首发经济”承载平台，吸引品牌首店与新品发布。各大购物中心可结合城市特色及商圈特点、项目属性，聚焦引进区域首店、旗舰店、概念店以及举办新品首发活动，提升项目差异化竞争力。重要的是，与品牌方联合申报“首发经济”相关政府试点或示范项目，扩大市场营销力，更有助于强化吸引品牌入驻的经营实力。

融合文商旅体展资源，打造综合性消费场景。如与演唱会、体育赛事、电影节、明星路演等活动联动，推出一站式沉浸场景全流程体验；引入沉浸式展览、主题市集、夜间市集等新业态，延长消费者停留时间等。如TX淮海2.0自2025年起，围绕“潮流、艺术、音乐”三个核心内容支点，通过内生性内容的持续产出，强化目的性流量的长期生成能力，从流量平台向内容平台转型，构建出先锋潮流的内容场、孵化场与传播场。

PART.03

在高质量发展阶段，商业地产的价值不再局限于经济层面，更延伸到社会、文化与生态等多个维度。购物中心也正逐渐成为城市的“消费引擎”“就业平台”与“文化客厅”，承担起更多的社会责任。

2026年《政府工作报告》明确提出实施服务消费提质惠民行动，打造一批带动面广、显示度高的消费新场景，这也对购物中心提出了更高的核心要求：从“空间出租方”转向“服务供给方、场景运营商、内容服务商”，以服务提质为核心，以高显示度场景为抓手，实现消费扩容、惠民便民、资产增值。

服务供给提质：从“商品为主”转向“服务为主、商品为辅”。

在政策与消费需求驱动下，购物中心应以优化业态结构为核心，聚焦体验、服务类业态，引入有流量与消费黏性的业态，打破传统零售空间限制。同时，推动服务品质全面升级，嵌入一刻钟便民生活圈功能，打通惠民便民“最后一公里”。 

消费场景创新：打造“高显示度、带动面广”的标杆场景。

锚定高显示度标准，重点打造商旅文体健融合、沉浸式体验、主题化IP、夜间经济四类场景，通过塑造地标、激发传播、联动消费，契合 “打造新场景、培育增长点、活跃线下消费” 政策导向，激活商业空间活力。 

运营模式转型：从“收租”转向“运营分成+内容服务+增值收益”。

以盈利结构转型为目标，降低租金收入，重点提升运营分成、场景及内容增值服务收入占比，实现利益共享、风险共担；组建自主内容运营团队，从场地提供者转变为内容生产者；以数据驱动运营，打通多维度数据实现精准营销与动态优化，契合“提升运营效率、培育新业态新模式、促进消费持续增长”政策导向。 

惠民与普惠：让消费升级惠及更广泛人群。

挖掘下沉市场消费潜力、推动县域经济高质量发展，通过开展惠民消费季、发消费券、推会员折扣、设平价服务专区，兼顾价格与品质，维护消费者权益。打造适配特殊群体的无障碍消费环境，契合政策导向，激活下沉市场商业活力。

空间显示度：从“封闭盒子”到“开放生态、城市地标”。公共空间100%场景化、功能化、可持续运营，重点打造1—2个城市级标志性打卡点，塑造区域文旅消费目的地品牌，精准契合打造消费新场景、激活区域消费活力的政策导向。

内容显示度：从“无内容”到“月月有主题、周周有活动、季季有大事件”。建立常态化内容运营机制，打造自有IP活动，形成持续品牌记忆点；引入首店、首发、旗舰店、概念店，打造区域首店经济高地。

客流显示度：从“本地客流”到“跨区域、全客群、高复游”。覆盖多元化客群的不同需求，从“一次性消费”转向“高频生活方式目的地”。

传播显示度：从“线下自嗨”到“线上线下联动、全网传播”。可结合本地生活平台及主流社交媒体，扩大曝光度、打造爆款事件，形成“线上引流—线下体验—二次传播”闭环，成为政府、媒体、行业宣传的消费标杆案例。

带动显示度：从“单体消费”到“区域经济联动、产业带动”。通过异业联动及产业资源打通，带动周边餐饮、住宿、交通、文旅等关联消费增长，成为区域消费增长极。

PART.04

未来3—5年，在促消费、城市更新、“双碳”、数字经济、REITs等政策驱动下，购物中心将从“卖货场所”全面转向生活方式服务商、城市服务枢纽、资产运营平台，或将呈现六大核心趋势：

01|空间形态从“盒子”到“开放生态”，更加注重健康体验与情绪价值。如TOD深度融合、社区化/微商圈加速崛起、非标商业爆发、垂直复合化成标配等。

02|业态结构从“零售主导”到“体验+服务主导”。体验式业态占比或将突破50%、零售更加趋向主理个性化、服务型消费成为新引擎、首店经济持续热火等。

03|运营逻辑从“收租”到“用户运营+内容运营”。从重招商到重社群/内容/策展/流量、数据驱动会员体系及服务升级、商户关系重构利益共享及风险共担。

04|数字技术应用从“工具身份”到“基础设施”。全域数字化服务成标配、各项目数据打通实现动态调铺与精准营销、即时零售深度绑定、AI技术工具应用等。

05|绿色低碳可持续发展从“加分项”到“准入门槛”。新建及在营项目侧重LEED/三星及《商业综合体购物中心绿色低碳与可持续发展评价规范》贯标认证、碳资产开发拓展绿色收益等。

06|资产属性从“重资产持有”到“金融化+轻资产化”。消费REITs常态化、轻资产输出成为头部商企扩张主流、存量资产盘活及并购重组整合加剧等。

结语

政策导向清晰勾勒出商业地产行业的未来发展蓝图，也为购物中心的转型升级划定了核心方向。唯有紧跟政策步伐，锚定民生需求与消费升级的双坐标，才能在新的发展阶段实现商业地产行业的高质量发展。

未来3-5年，购物中心的竞争将回归运营与内容本身，从空间形态到业态结构，从数字技术应用到绿色低碳发展，从资产持有到金融化轻资产化转型，把握政策红利全方位升级变革，方能在高质量发展的新阶段实现长效发展，成为城市消费升级的核心载体与区域经济发展的重要增长极。